Libertimmo Leon

Conseil de l'agence

5 conseils pour investir dans un bien à mettre en loc

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Vous souhaitez acheter un bien pour louer sur Léon et ses environs ? Voici quelques conseils pour optimiser votre investissement.

Réfléchir à son projet en amont 

 

En matière d’investissement locatif, deux solutions sont possibles : la location vide ou meublée. Les règles juridiques et fiscales de ces deux régimes diffèrent.

 

Des durées de bail distinctes

 

Le bail d’une location vide a une durée de 3 ans alors que celui d’une location meublée est conclu pour un an ou 9 mois pour une location à un étudiant. 

 

Le logement meublé doit être équipé

 

Un logement meublé doit être équipé d’un certain nombre d’éléments définis dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 . Il comprend notamment :

  • Une literie ;
  • De volets et rideaux dans toutes les chambres ;
  • Une table et des chaises ;
  • Un four ;
  • Un réfrigérateur-congélateur ou avec compartiment à congélation ;
  • De la vaisselle et des ustensiles de cuisine en nombre suffisant. 

 

Des régimes fiscaux différents 

 

Les revenus générés par une location meublée sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les recettes locatives d’un logement vide sont considérées comme des revenus fonciers. 

Concernant le régime fiscal, vous dépendrez du :

  • Régime micro-foncier si vous louez le logement vide et que vos revenus sont inférieurs à 15 000 €2 ;
  • Régime micro-BIC si vous faites de la location meublée et que vos revenus n’excèdent pas :
    • 72 000 € pour un meublé non classé ;
    • 172 600 € pour un meublé de tourisme classé.3
  • Régime réel au-delà de ces montants ou à votre propre demande. 

 

Des abattements s’appliquent sur le montant de vos revenus locatifs

Dans le régime micro-foncier, un abattement de 30 % est appliqué sur le montant des loyers avant imposition4. Dans le régime micro-BIC, cet abattement est de 50 % pour une location meublée non classée et 71 % pour un meublé de tourisme5. Dans le régime réel, vous déduisez le montant des charges réellement engagées pour la location du bien. 

 

Sélectionner un emplacement recherché

 

C’est un critère incontournable pour tout investissement locatif. L’objectif de votre achat est de générer des revenus qui vous permettent de constituer, à court ou moyen terme, une épargne. Les points suivants doivent retenir votre attention : 

  • La présence de commerces et services ;
  • La proximité des axes routiers et autoroutiers ; 
  • La desserte en transports en commun ; 
  • L’existence d’un bassin d’emploi ;
  • La présence d’un pôle universitaire pour faire de la location étudiante ;
  • Les attractions touristiques du secteur si vous optez pour de la location saisonnière.

 

Être attention aux qualités intrinsèques du bien 

 

L’emplacement est important mais les qualités propres au logement le sont tout autant. 

Un logement bien entretenu et avec de belles prestations se louera plus facilement. 

Certains points peuvent orienter votre décision de faire ou non une offre d’achat :

  • L’exposition du logement ; 
  • La présence d’un espace extérieur ;
  • La disposition des pièces ; 
  • La qualité des matériaux ;
  • L’existence d’une cuisine tout équipée ;
  • L’équipement du logement si vous souhaitez faire de la location meublée.

 

Estimer la rentabilité de votre futur investissement

 

Un bon rendement locatif est un des facteurs clés de la réussite de votre projet d’investissement locatif. Pour vous faire une idée de son montant, vous devez appliquer la formule suivante : 

(Montant du loyer annuel X 12) X 100 – les charges locatives / prix d’achat, frais d’acquisition compris6

 

Concernant les charges locatives, il est possible de déduire les éléments suivants : 

  • Les frais de financement : crédit immobilier, assurance emprunteur…
  • La taxe foncière ;
  • Les charges non récupérables auprès du locataire ;
  • L’assurance du propriétaire non occupant ;
  • Les éventuels frais de gestion ;
  • L’éventuelle assurance des loyers impayés

 

Consultez les agences immobilières du secteur

Pour vous donner une idée du montant des loyers, l’idéal est de faire appel aux agences immobilières. Elles connaissent parfaitement le secteur et peuvent vous renseigner à ce sujet pour vous baser sur des éléments objectifs. 

 

Signer un mandat de gestion avec une agence immobilière

 

La gestion locative est un domaine complexe qui appelle de nombreuses compétences administratives, juridiques, financières et techniques. Il peut être utile de recourir aux services d’un professionnel de l’immobilier qui pourra prendre en charge à votre place : 

  • La sélection du locataire ; 
  • La rédaction du bail ;
  • La réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie ;
  • Le quittancement des loyers ;
  • L’organisation et le suivi des réparations locatives revenant au bailleur. 
  • Le renouvellement du locataire en cas de résiliation de bail. 

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L’agence Orpi Libertimmo Léon est à l’écoute de tous vos projets d’investissement locatif à Léon et ses environs. Vous pouvez compter sur notre savoir-faire et notre expertise pour vous proposer des biens à louer et/ou prendre en charge la gestion locative de votre logement.   

 

 

1https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/location-vide-ou-meublee-chaque-formule-ses-avantages-et-ses-inconvenients-article-23301.html

2 https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/location-vide-de-meubles

3 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744

4https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/location-vide-de-meubles#:~:text=Un%20abattement%20forfaitaire%20de%2030,au%20revenu%20que%20vous%20d%C3%A9clarez.

5 https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/location-meublee

6 https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/je-me-prepare/comment-calculer-le-rendement-de-son-investissement-locatif

 

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